El valor de la tierra se duplicó en los últimos 15 años. Cada vez hay más departamentos y edificios céntricos.

El desarrollo inmobiliario de la capital neuquina parece funcionar al ritmo de los espasmos económicos que marcaron su historia reciente. Así lo demuestra la evolución inmobiliaria, la concentración y el tipo de propiedades y el vertiginoso aumento de los valores de la tierra. Desde 2001 a esta parte los precios para el metro cuadrado de terreno se multiplicaron nominalmente más de 20 veces. Una cifra que, actualizada al tipo de cambio y dependiendo de la zona, significa algo así como la duplicación del valor inicial.

Operadores inmobiliarios coinciden en señalar que el fenómeno se completa con una creciente demanda de lotes que, en los últimos años, presionó sobre zonas rurales, potenció las ocupaciones y expulsó a los hijos de los capitalinos -cuarta generación de nacidos y criados- a mudarse a ciudades vecinas.

Pese a la ampliación de la oferta, los mayores valores inmobiliarios siguen concentrándose en la zona céntrica. Puntualmente el corredor de la avenida Argentina que aparece como uno de los lugares más caros de la ciudad, con un valor de metro cuadrado que puede rondar los 2.500 dólares, algo solo comparable con los barrios más coquetos de Capital Federal.

Es justamente la avenida Argentina -y su continuación en Olascoaga- la línea imaginaria que corta a la ciudad en dos mitades casi antagónicas: este y oeste. Además concentra las construcciones urbanas más elevadas. Si se observa desde el norte o el sur, se ve cómo la ciudad se aplana desde los horizontes y se eleva en el corredor que conecta el río con la barda.

«Los valores inmobiliarios de Neuquén están afectados por distintas variables, pero una de las más importantes es el precio de la tierra. El código de planeamiento local permite la construcción en altura mayormente en la zona del microcentro y es ahí donde hay cada vez menos terrenos», explica Guillermo Reybet del Colegio de Martilleros de Neuquén.

Pese a que los terrenos en pleno microcentro escasean, todavía quedan algunas «joyitas» heredadas por hasta decenas de familiares que buscan obtener algún beneficio más jugoso que un alquiler. Reybet explica que en su mayoría son viviendas antiguas que se demuelen, dando paso a un único valor como terreno. Por unos 500 metros cuadrados en pleno centro neuquino se llegó a pagar hasta 500.000 dólares. En un terreno de esas características pueden llegar a construirse entre 10.000 y 15.000 metros cuadrados en altura, cuando una casa de grandes dimensiones podría llegar a los 250 metros cuadrados.

Un crecimiento en altura

La provincia pasó de tener 4.061 departamentos en 1980 a 22.589, según los datos del Censo de 2010. El 75% de este tipo de vivienda están construidas en Neuquén capital (16.528). Este número acompaña la relación entre propiedades privadas y propiedades alquiladas ya que -siempre tomando el último dato censal- en toda la provincia alrededor del 30% de las familias alquilan. Desde la Unión de Inquilinos Neuquinos (UIN) aseguran que son 70.000 los inquilinos.

Diego López de Murillas, titular del colegio de arquitectos de Neuquén capital, reconoció el complejo escenario que ofrecen las ciudades actuales: «Emergen como el escenario actual», dice y agrega que «estamos viviendo un momento complejo porque cada vez hay más variables y cada vez es más difícil planificar como se lo hacía antes».

El arquitecto ofrece una visión particular sobre el futuro inmobiliario neuquino y apuesta por evitar un exclusivo crecimiento horizontal de la zonas urbanas que terminan por avanzar hacia todas las tierras rurales. Explica que «no hay que temerle» a aumentar la densidad en las zonas más bajas (en construcción) o la meseta, porque reedificar allí implica aprovechar todos los servicios instalados, desde los básicos hasta el transporte o la salud.

Y agrega que el concepto que permitirá ordenar el desarrollo inmobiliario local es el área metropolitana o la región. «No se puede planificar más cada ciudad por separado», puntualizó.

Por su parte Reybet toma el desarrollo inmobiliario actual e imagina una ciudad concentrada, donde se destacará un microcentro que tendrá nada más que edificios en altura y con un ritmo acelerado de construcción puntualizado.

Inversión y movimiento

Neuquén tiene, apoyado en su costado petrolero, uno de los mayores índices de ingresos per cápita del país. Pese a que este número no explica todo, la ciudad aparece como un atractivo para las oportunidades de inversión. La búsqueda de convertir dinero en «ladrillos» es una idea arraigada en la cultura nacional y se repite en la provincia.

Desde las constructoras reconocen que la capital provincial no sintió el impacto de otras regiones y la construcción no se detiene. Un poco por inversión y otro por crecimiento de las casas unifamiliares desprendidas del plan Procrear. Según los últimos registros se construyen unos 450.000 metros cuadrados anuales. La cuenta para el mercado es muy sencilla: 450.000 por 1.000 dólares es igual a 450 millones de dólares.

Por eso desde el sector destacan el impacto de esta inversión al remarcar que se trata de una torta que queda en la región. La forma de distribuirla se asemeja a un dibujo del tipo: 40% en sueldos, jornales y honorarios; 40% en insumos y 20% en tasas e impuestos de todos los niveles.

Aún cuando los valores de la renta inmobiliaria comienzan a amesetarse, el crecimiento de la obra no se detiene. Sólo en los primeros meses de 2015 el centro capitalino acumula 75 permisos para construcción en altura, una cifra que equivale a la mitad de todos los edificios que tiene Neuquén. A tal punto se mueve el interés por la tierra que un buen acuerdo con el propietario de un terreno puede ser el 12 o 14% de los metros cuadrados a construir y, en la ciudad, se ha llegado a pagar hasta el 18%.

Sin embargo, y pese a tener en la mano la tabla de Ross-Heidecke -que ajusta al detalle la devaluación de la propiedad-, en el mercado inmobiliario neuquino corre cierto pesimismo temporal. Regularmente se calcula el 1% mensual del valor del inmueble, pero hoy ese margen desciende al 0,5% y algunos operadores creen que en el corto plazo podría rozar el 0,3%.

Fuente: www.rionegro.com.ar